현대차증권 건설 산업 분석 및 전망 > 투자

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[현대차증권 건설 신동현]
건설 산업(Overweight/유지)
주택가격의 바닥은 맞지만 과거 수준 회복은 아직

실거래가격은 상승하고 있으나 미거래 주택 가격은 소폭 반등에 그침
- 실거래가격지수: '22년 말을 저점으로 전국적인 상승세 지속
(서울) '23년 1월 반등(+1.06% MoM) 후 6개월 연속 상승(최근 저점 대비 +10.01%)
(수도권) '23년 2월 반등(+1.62% MoM) 후 5개월 연속 상승(최근 저점 대비 +6.95%)
(지방권) '23년 2월 반등(+0.28% MoM) 후 5개월 연속 상승(최근 저점 대비 +1.99%)
- 매매가격지수: 서울 및 수도권은 2Q23부터 반등하기 시작했으나 지방권은 하락세 지속
(서울) '23년 5월 반등(+0.01% MoM) 후 3개월 연속 상승(최근 저점 대비 +0.45%)
(수도권) '23년 6월 반등(+0.10% MoM) 후 2개월 연속 상승(최근 저점 대비 +0.36%)
(지방권) '22년 5월 이후 하락세 지속('23년 7월 -0.12% MoM)되고 있으나 하락폭은 축소되는 중

MoM 반등은 첫 단추. YoY 상승 여부가 중요
주택가격은 이미 바닥을 터치한 것으로 보인다. 그러나 주택시장의 턴어라운드를 위해서는 가격이 단순한 반등을 넘어 과거 수준까지 회복하는 모습이 필요하다.
미분양은 '21년 말부터 본격적으로 증가하기 시작했다. 당시는 가격이 가장 고점을 형성했을 시기이다. 따라서 그 때부터 쌓이기 시작한 미분양이 해소되기 위해서는 인근 시세가 당시의 분양가격 수준까지는 회복되어야 한다. 매매가격지수의 전월대비 상승 전환은 첫 단계일 뿐이고, 전년동기대비로도 하락을 멈추고 상승하는 모습을 보여야 미분양 물량들이 본격적으로 해소되기 시작할 것이다.

아직은 제한적인 매매거래량과 전세수요
6월 주택 매매거래량 52,592세대, 아파트 매매거래량 39,622세대를 기록했다. 모두 전월대비 소폭 감소했지만 전년동기대비로는 각각 +4.5%, +40.8% 증가하며 '23년 1월을 저점으로 전반적인 우상향 곡선을 이어가고 있다.
다만 올해 연내로 매매거래량이 주택가격의 유의미한 상승을 가져올 수 있는지는 미지수다. 전체 거래량 중 매매거래량의 비중은 50%를 상회하고 있으나 아직 절대적인 물량이 부족한 상황(역사적 평균치 약 52,000세대에 미달)이며, 다시 높아진 COFIX 금리는 7월에도 6월과 유사한 수준을 유지했기에 당분간 큰 폭의 매매거래량 증가는 제한적일 가능성이 높다.
또한 아직은 제한적인 전세수요도 매매거래량 회복의 걸림돌이다. 전세수급이 올해들어 점차 나아지면서 전세가격은 2Q23말부터 소폭 상승하기 시작했다. 그러나 월세가격은 서울을 제외하고는 상승세가 많이 둔화되었다. 그 와중에 금리는 높은 수준을 유지하면서 전세비용은 다시 상승했고 전월세비용 Spread는 축소되었다. 금리 부담이 내려가기 전까지는 현재와 같이 월세거래가 전세거래보다 많은 상태(6월 임차거래 중 월세거래 비중 54.1%. '22년 4월 이후 50% 이상 유지)가 지속될 것으로 보인다. 결국 월세까지 이탈한 실거주 수요가 본격적으로 전세시장으로 돌아오기 전에는 전세가격의 빠른 회복이 어려울 것이고, 매매가격 상승도 제한적일 것으로 예상한다.

*URL: https://parg.co/UMGV

** 동 자료는 Compliance 규정을 준수하여 사전 공표된 자료이며, 고객의 증권 투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

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