경제 연착륙 전제조건, “상업용 부동산 연착륙” > 투자

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[자산배분의 창(窓)] 경제 연착륙 전제조건, “상업용 부동산 연착륙”
하나 자산배분/해외크레딧 이영주
▶ 자료: https://bit.ly/3vgbJ67
▶ 채널: https://t.me/hana_macro

1. 24년 커지는 CRE 리파이낸스 우려: 비용 부담과 유동성 공급 축소
- 美 상업용 부동산(CRE) 시장 우려 확대 분위기
CRE 리스크, 작년 SVB 사태 때 수면 위로 드러난 이후 NYCB 주가 급락으로 재조명. 급격한 NYCB 실적 악화에 불안감 증폭된 결과. 고강도 긴축 및 구조적 수요 변화에 더하여, 금년 리파이낸스 예정 물량 상당함에 따라 우려 확대된 CRE 시장 위축. 미 모기지은행협회, 전 CRE 대출 규모 $5.9조 중 24~25년 만기물량 비중 최소 20% 발표.

- 리파이낸스 비용 부담보다 더 큰 문제는 진행 가능 불확실성
상당 CRE 대출이 저금리에서 고금리로 전환되어야함에 따라 비용 부담 확대. 시장 침체로 담보자산 가치가 대출금액보다 낮아질 경우 더욱 난항 겪을 것. 이미 1월말 CBD 지역 오피스 가격 고점대비 -41%. 심지어 자산 강제매각 시 추가 하락 가능성 배제 불가(CBRE, 오피스 공실률 20% 상회 가능성 및 3분기경 가격 저점 추정)

- 대출 공급량 감소 역시 우려 확대 기여
오랜 시간 CRE 대출 상당수가 유동화되어 CMBS 기초자산 이뤄온 만큼 CRE 시장 내 주 유동성 공급원 역할을 한 CMBS. 그런데 CRE 대출 채무불이행 늘고, CMBS 부실 확대되면서 CMBS 발행 급감. 발행 감소 계속될 경우 CRE 신규 대출은 고사하고 차환마저 어려울 가능성. 이외, CRE 대출 48% 비중 담당하는 은행 대출도 규제 강화로 증가율 하락세


2. CRE 시장 연착륙, 결국 금융 여건 완화 필요
- 정책 동반되고 우량 부동산 대기 수요 확인되나, 단기간 내 CRE 시장 연착륙 유도 어렵다는 판단. 확실한 연착륙 가능성은 금융 여건 완화에 달려있음.
높은 변동금리 비중과 줄어든 임차수익으로 과거대비 400bp 이상 오른 금리로의 차환은 현실적으로 어려움. 또한 고금리 속 CRE 부실 지속 시 유동성 공급 계속 후퇴할 것. 미 CRE 시장은 고도로 금융화된 만큼 부실 심화 시 파급력 역시 무시할 수 없음(Reits, 은행, 보험, 정부기관, Private Credit, CMBS, 리테일 등).
- 즉, 경제 연착륙 위해 CRE 연착륙 전제되어야 하는 만큼 연준은 머지 않은 시간 내 피봇 실행 계획을 통해 시장 불안을 가라앉힐 전망

(위 내용은 컴플라이언스 승인 득하였음)

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