月刊부동산 늘어나는 가격 저항
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[교보증권 건설/부동산 백광제]
2월 건설/부동산 monthly
月刊부동산 늘어나는 가격 저항
▶️ 수도권 아파트 실거래가 지수는 전년 10 월 이후 하락 전환 시작 12 월에도 월간 하락 지속 . 부동산원 주간 실거래가 지수를 감안하면 향후 2 월 월간 지수까지도 하락 반영 확실시될 것으로 추정 . 금년 부동산 시장은 신생아 대출 등 신규 정책 대출에 힘입어 상승할 것이란 시장 전망도 존재 하지만 , 당사는 2/26 일 스트레스 DSR 시행 확대에 따른 금융권 대출 심사 강화로 실질 수요감
소에 따른 부동산 시장 하락 요인이 더 큰 것으로 판단 ’24 년 서울 수도권 5% 이상 하락 전망을 유지 .
▶️ 하반기 한 미 기준금리 인하에 대한 자산가격 상승 기대 심리도 여전한 상황이지민 , 필자는 연속적이고 실효성 있는 금리인하는 여전히 시기상조라는 판단 중 . PF 리스크와 개인 신용 리스크의 확대로 개별 대출 금리 부담은 지속될 것으로 판단됨에 따라
반등 기대에 따른 투자수요는 점차 줄어들어 시간이 갈수록 정상가격 회귀를 위한 가격 하락 압력은 확대될 전망 .
▶️ 정부의 부동산 규제 완화 발표에도 불구 , 수도권 가격 지수 · 거래량 지표 등 대부분 부동산 지표가 모두 완연한 하락 추이로 전환 . 이는 1) 고금리 장기화에 따른 수익률 역전 , 2) 공급 과잉 전환 등 하락의 주요 원인은 전혀 해소되지 않고 있기 때문 . 다시 늘어나고 있는 미분양 준공후 미분양은 1), 2) 의 요소를 모두 내포 .
▶️ 낮은 거래량과 가격하락에도 불구 2 월 수도권 매매매물은 지속적으로 쌓여가는 추세 . 특히 강남권의 매매매물은 전고점 수준을 넘어가고 있음 . 향후 고가 아파트에서도 매매호가 실거래가 하락이 시작될 전망
▶️ 임차권 설정 등기 신청현황은 ‘24 년 1 월 누적 서울 1,417 건 YoY +199%), 경기 1,404 건 YoY + 로 급증 . 이미 급증했던 전년동월비 비중을 크게 상회 . 임대인들의 전세금 반환이 제대로 되지 않고 있고 , 서울 전세가격 고점의 만기월인 올 5~6 월 이후에는 수도권 아파트 시장에서도 역 깡통전세가 확대될 가능성이 높음 .
▶️ 준공후 미분양은 ‘23 년 11 월 10,857 세대로 MoM + 를 기록 . 서울 경기 지역 준공후 미분양 급증 . 현재 입주분은 분양가 대비 높은 시세에도 불구 , 잔금을 못치르는 세대가 급격히 증가하고 있다 . 향후 준공후 미분양은 추가 확대될 전망 .
보고서링크: https://www.iprovest.com/upload/research/report/idxnews/20240227/20240227_B2010_20060166_1080.pdf
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▶️ 수도권 아파트 실거래가 지수는 전년 10 월 이후 하락 전환 시작 12 월에도 월간 하락 지속 . 부동산원 주간 실거래가 지수를 감안하면 향후 2 월 월간 지수까지도 하락 반영 확실시될 것으로 추정 . 금년 부동산 시장은 신생아 대출 등 신규 정책 대출에 힘입어 상승할 것이란 시장 전망도 존재 하지만 , 당사는 2/26 일 스트레스 DSR 시행 확대에 따른 금융권 대출 심사 강화로 실질 수요감
소에 따른 부동산 시장 하락 요인이 더 큰 것으로 판단 ’24 년 서울 수도권 5% 이상 하락 전망을 유지 .
▶️ 하반기 한 미 기준금리 인하에 대한 자산가격 상승 기대 심리도 여전한 상황이지민 , 필자는 연속적이고 실효성 있는 금리인하는 여전히 시기상조라는 판단 중 . PF 리스크와 개인 신용 리스크의 확대로 개별 대출 금리 부담은 지속될 것으로 판단됨에 따라
반등 기대에 따른 투자수요는 점차 줄어들어 시간이 갈수록 정상가격 회귀를 위한 가격 하락 압력은 확대될 전망 .
▶️ 정부의 부동산 규제 완화 발표에도 불구 , 수도권 가격 지수 · 거래량 지표 등 대부분 부동산 지표가 모두 완연한 하락 추이로 전환 . 이는 1) 고금리 장기화에 따른 수익률 역전 , 2) 공급 과잉 전환 등 하락의 주요 원인은 전혀 해소되지 않고 있기 때문 . 다시 늘어나고 있는 미분양 준공후 미분양은 1), 2) 의 요소를 모두 내포 .
▶️ 낮은 거래량과 가격하락에도 불구 2 월 수도권 매매매물은 지속적으로 쌓여가는 추세 . 특히 강남권의 매매매물은 전고점 수준을 넘어가고 있음 . 향후 고가 아파트에서도 매매호가 실거래가 하락이 시작될 전망
▶️ 임차권 설정 등기 신청현황은 ‘24 년 1 월 누적 서울 1,417 건 YoY +199%), 경기 1,404 건 YoY + 로 급증 . 이미 급증했던 전년동월비 비중을 크게 상회 . 임대인들의 전세금 반환이 제대로 되지 않고 있고 , 서울 전세가격 고점의 만기월인 올 5~6 월 이후에는 수도권 아파트 시장에서도 역 깡통전세가 확대될 가능성이 높음 .
▶️ 준공후 미분양은 ‘23 년 11 월 10,857 세대로 MoM + 를 기록 . 서울 경기 지역 준공후 미분양 급증 . 현재 입주분은 분양가 대비 높은 시세에도 불구 , 잔금을 못치르는 세대가 급격히 증가하고 있다 . 향후 준공후 미분양은 추가 확대될 전망 .
보고서링크: https://www.iprovest.com/upload/research/report/idxnews/20240227/20240227_B2010_20060166_1080.pdf
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