건설/부동산 Monthly
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[교보증권 건설/부동산 백광제]
건설/부동산 Monthly
▶️ Summary
• 지난 연간전망 보고서에서 언급한대로 수도권 아파트 실거래가 지수는 전년 10월 이후 하락 전환 시작. 개별 단지의 높은 하락률에도 불구, 거래량 감소로 지수 하락 폭은 더디지만 하락 체감은 가능한 수준으로 판단. 금년 부동산 시장은 신생아 대출 등 신규 정책 대출에 힘입어 상승할 것이란 시장 전망도 존재하지만, 당사는 스트레스 DSR 시행, 전세 대출 금리 DSR 산정 포함 등 추가적인 수요 감소책이 부동산 시장에 끼치는 영향이 더 크다 판단. ’24년 서울/수도권 5% 이상 하락 전망을 유지.
• 1.10 대책으로 정부가 낼 수 있는 연착륙책은 대부분 발표되었고, 하반기 미 기준금리 인하에 대한 기대심리도 아직 살아있다 볼 수 있지만, 국내 부동산 시장 상황과 차주의 개별 신용 리스크는 지속적으로 확대되어 국내 주택/부동산 수요 감소는 더욱 가속화 될 것으로 전망. 실수요자 매수는 말리기 힘들겠지만, 신규 투자자는’24년 관망하는 편이 좋다고 판단.
• 정부의 부동산 규제 완화 발표에도 불구, 수도권 가격 지수·거래량 지표 등 대부분 부동산 지표가 모두 완연한 하락 추이로 전환되고 있다. 이는1) 고금리 장기화에 따른 수익률 역전, 2) 공급 과잉 전환 등 하락의 주요원인은 전혀 해소되지 않고 있기 때문이다. 근본적으로 부동산 가격 하락이나 급격한 금리 인하가 선행되지 않으면 1)번 요인이 해소 될 수 없고, 2)번 요인 해소를 위해서도 장기적인 시간이 필요하기 때문에 향후 일시적인 반등이 나온다 하더라도 큰 의미는 없음.
• 낮은 거래량과 가격 하락에도 불구 1월 수도권 매매 매물은 지속적으로 쌓여가는 추세. 여전히 높은 수준의 매도호가 유지 중이나, 고가 아파트를 중심으로 매매호가 하락이 시작될 전망.
• 임차권 설정 등기 신청 현황은 ‘23년 누적 서울16,506건(YoY+253%), 경기 13,643건(YoY+261%) 급증. 최근 전세가격 상승 분위기와 달리 역전세난의 현실을 여실히 증명.
• 준공 후 미분양은 ‘23년 11월 10,465 세대로 MoM+2.36%를 기록. 경기지역 준공 후 미분양 급증. 11월 이후 준공 후 미분양 증가는 건설사들의 실적과 향후 부동산 시장 적용 금리에도 영향을 미칠 전망.
보고서링크:
https://www.iprovest.com/upload/research/report/idxnews/20240124/20240124_B2010_20060166_1073.pdf
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• 지난 연간전망 보고서에서 언급한대로 수도권 아파트 실거래가 지수는 전년 10월 이후 하락 전환 시작. 개별 단지의 높은 하락률에도 불구, 거래량 감소로 지수 하락 폭은 더디지만 하락 체감은 가능한 수준으로 판단. 금년 부동산 시장은 신생아 대출 등 신규 정책 대출에 힘입어 상승할 것이란 시장 전망도 존재하지만, 당사는 스트레스 DSR 시행, 전세 대출 금리 DSR 산정 포함 등 추가적인 수요 감소책이 부동산 시장에 끼치는 영향이 더 크다 판단. ’24년 서울/수도권 5% 이상 하락 전망을 유지.
• 1.10 대책으로 정부가 낼 수 있는 연착륙책은 대부분 발표되었고, 하반기 미 기준금리 인하에 대한 기대심리도 아직 살아있다 볼 수 있지만, 국내 부동산 시장 상황과 차주의 개별 신용 리스크는 지속적으로 확대되어 국내 주택/부동산 수요 감소는 더욱 가속화 될 것으로 전망. 실수요자 매수는 말리기 힘들겠지만, 신규 투자자는’24년 관망하는 편이 좋다고 판단.
• 정부의 부동산 규제 완화 발표에도 불구, 수도권 가격 지수·거래량 지표 등 대부분 부동산 지표가 모두 완연한 하락 추이로 전환되고 있다. 이는1) 고금리 장기화에 따른 수익률 역전, 2) 공급 과잉 전환 등 하락의 주요원인은 전혀 해소되지 않고 있기 때문이다. 근본적으로 부동산 가격 하락이나 급격한 금리 인하가 선행되지 않으면 1)번 요인이 해소 될 수 없고, 2)번 요인 해소를 위해서도 장기적인 시간이 필요하기 때문에 향후 일시적인 반등이 나온다 하더라도 큰 의미는 없음.
• 낮은 거래량과 가격 하락에도 불구 1월 수도권 매매 매물은 지속적으로 쌓여가는 추세. 여전히 높은 수준의 매도호가 유지 중이나, 고가 아파트를 중심으로 매매호가 하락이 시작될 전망.
• 임차권 설정 등기 신청 현황은 ‘23년 누적 서울16,506건(YoY+253%), 경기 13,643건(YoY+261%) 급증. 최근 전세가격 상승 분위기와 달리 역전세난의 현실을 여실히 증명.
• 준공 후 미분양은 ‘23년 11월 10,465 세대로 MoM+2.36%를 기록. 경기지역 준공 후 미분양 급증. 11월 이후 준공 후 미분양 증가는 건설사들의 실적과 향후 부동산 시장 적용 금리에도 영향을 미칠 전망.
보고서링크:
https://www.iprovest.com/upload/research/report/idxnews/20240124/20240124_B2010_20060166_1073.pdf
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