2024년 미국 주택 시장 어떻게 될까? > 투자

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하나 자산배분/해외크레딧 이영주(T.3771-7788)
* 채널: https://t.me/HANA_Macro

[자산배분의 창(窓)] 2024년 미국 주택 시장 어떻게 될까?
▶ 자료: https://bit.ly/3RI7IyB

1. 높은 모기지 금리와 낮은 주택 재고로 23년 주택 시장 “냉각”
23년 주택 시장은 기존주택 보유자들이 팬데믹 이전 낮은 모기지 금리에 롹인(locked-in) 되어 주택 구매를 보류하고, 이에 기존주택 매물(재고량)은 20년만에 최저치까지 하락하며 분위기 냉각. 주택 실수요자들은 매물 부족에 신규주택 시장(기존주택 시장의 약 10%)으로 향하면서 가격 상승. 고금리 부담 더해지며 주택구매여력은 00년 이래 최저 수준 도달.
레드핀의 23년 주택 구입자 비용 부담 정도 측정 결과, 23년 미 중간 소득자($78,642)의 중간 가격 주택($408,806) 구입 시 월 주택자금 조달비용은 소득의 41.4%로, 지난 10년중 최대 비중(YoY +38.7%). 가격 자체가 높고 직접적 조달 비용 외 인플레로 인한 구입 제반 비용까지 치솟은 결과

2. 24년 미국 주택 시장 전망: “Buyer”에게 우호적 환경 예상
24년은 모기지 금리 하락 가운데 보유 주택 매물 등록 또한 확대 예상되는 만큼 내년 미 주택 시장은 “Buyer”에게 보다 우호적일 가능성. 주택 가격은 상반기(2~3Q) 하락 후 연말(4Q)로 향하며 재상승 전망.
2~3Q 가격 하락 근거는 구매 수요 확대보다 공급 개선 가능성에 있음. (예정) 공급 물량 상당하며, 기존 주택 보유자의 매물 등록 니즈 또한 확인. 금리 인하 사이클 본격화 될 하반기부터는 기존 주택 보유자들의 고정 모기지 금리 lock-in 효과 약화 예상(비용 절감 메리트 하락). 이에 주택 가격 상승 차익 실현 수요 증가 가능성. 다만 단기적으로는 재구매 서두르지 않을 것. 1Q, 30년 모기지 금리의 점진적 하락에도 팬데믹 이전 레벨 복귀는 현실적으로 어려우며 비용 부담 여전. 이러한 경향은 최근 기존 주택 재고 반등과 Rent 상승세 지속을 통해 확인 가능.
4Q, 모기지 금리 하락 본격화에 기존 주택 보유자들의 시장 복귀 이루어지며 수요 회복 기대되는 한편, 이에 따른 주택 가격 소폭 반등 예상. NAR 역시 내년 하반기 주택 구입자들에게 유리한 시장 환경 조성 전망. 기존주택 판매 예상치는 24년 471만건(YoY +13.5%)으로, 레드핀 전망 크게 상회(YoY +5%, 430만건).
예상보다 빠른 금리 하락에 24년 주택 시장은 수급 공백에 따른 과격한 조정보다는 소폭 하락 후 재반등 가능성 높아진 셈. 이미 금리 정점 컨센서스와 함께 MBS 가치 또한 상승 중이며, 관련 구조화 상품 투심 회복에 주목할 시점

(위 내용은 컴플라이언스 승인 득하였음)

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