교보증권 건설 부동산 Monthly
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[교보증권 건설/부동산 백광제]
건설/부동산 Monthly
▶️Summary
• 하반기 입주장 시장과 함께 매매매물 증가는 가속화되고 전세매물 급감도 일단락 되었지만, 최근 전세가 상승 뉴스가 무주택자
의 불안함을 부추기고 있다. 실제로 임대차 3법 통과 이후 그랬던 것처럼 일부 단지들의 전세 매물들은 계약 신고도 없이 급감하고 있고, 저가 전세매물들이 계약/소진되어 전세가격 상승으로 이어지는 것인지 아니면 감당할 수 없는 역전세로 인한 임차권 등기 등록으로 전세매물이 삭제되어 가는 것인지 모니터링의 시간이 좀더 필요하지만, 후자의 경우가 현재 시장가격 변화에 분명한 영향을 주고 있다고 판단한다.
• 상반기 지속되었던 기준금리 동결, 정책금리에 따른 낮은 대출 금리 및 규제완화 그리고 하반기 이후 기준금리 인하 기대감 등 올 한해 부동산 시장을 상승 견인했던 모든 이슈가 일몰되기 시작했다. 국채•은행채 발행 증가에 따른 시장금리 상승, 중심지 입주 물량 증가에 따른 연쇄 이주 및 역전세난 리스크 증가, 임차권 등기 및 경매 건수 급증 등 기존 위험지표들이 현실화되고 있고, 더 큰 가격 하방 압력을 받게될 것이다. 올 겨울 실질적인 가격 하락 지표들이 늦어도 12월이면 확인될 것으로 판단되고, 실수요자 기준 적정 매수시점은 입주 사이클과 역전세난을 고려 수도권은 최소 ‘23년 10월 이후 하락 추이 확인 후, 서울은 ’24년 6월의 상당기간 이후가 적정하다고 판단된다. 투자자 매수 진입 시점은 ’25년 이후 진입이 적정할 것이다.
• 정부의 부동산 규제 완화 이후 부동산원 상반기 서울 실거래가 지수는 반등 중이다. 이는 1) 초급매 소진에 의한 거래가 상승, 2) 시중 금리 하락에 따른 투자 수요 증가에 기인한 것으로 판단된다. 민간 기준 지수도 8월을 기점으로 상승전환 하고 있다. 하지만 특례대출에 대한 중단, 시장 금리 상승 등으로 정책기반 상승 모멘텀은 종료되고 있다.
• 10월 수도권 매매매물은 서울 주요 지역의 신규 입주 전세 영향, 수도권 신도시 양도세 면제 매물들의 증가로 22년 고점을 넘어 지속 증가하고 있다. 최근 시장 분위기상 매매가격은 높은 수준에 형성되어 있으나, 거래량 감소 이후 매매매물 경쟁 강화로매매호가 하락이 시작될 전망이다.
• 임차권 설정 등기 신청현황은 9월 누적 서울 12,295건(YoY +353%), 경기 9,896건(YoY +337%)로 급증하였다. 가격 지표와 달리 역전세난의 현실을 여실히 증명하고 있다.
보고서링크 : https://www.iprovest.com/upload/research/report/idxnews/20231025/20231025_B2010_20060166_1055.pdf
건설/부동산 Monthly
▶️Summary
• 하반기 입주장 시장과 함께 매매매물 증가는 가속화되고 전세매물 급감도 일단락 되었지만, 최근 전세가 상승 뉴스가 무주택자
의 불안함을 부추기고 있다. 실제로 임대차 3법 통과 이후 그랬던 것처럼 일부 단지들의 전세 매물들은 계약 신고도 없이 급감하고 있고, 저가 전세매물들이 계약/소진되어 전세가격 상승으로 이어지는 것인지 아니면 감당할 수 없는 역전세로 인한 임차권 등기 등록으로 전세매물이 삭제되어 가는 것인지 모니터링의 시간이 좀더 필요하지만, 후자의 경우가 현재 시장가격 변화에 분명한 영향을 주고 있다고 판단한다.
• 상반기 지속되었던 기준금리 동결, 정책금리에 따른 낮은 대출 금리 및 규제완화 그리고 하반기 이후 기준금리 인하 기대감 등 올 한해 부동산 시장을 상승 견인했던 모든 이슈가 일몰되기 시작했다. 국채•은행채 발행 증가에 따른 시장금리 상승, 중심지 입주 물량 증가에 따른 연쇄 이주 및 역전세난 리스크 증가, 임차권 등기 및 경매 건수 급증 등 기존 위험지표들이 현실화되고 있고, 더 큰 가격 하방 압력을 받게될 것이다. 올 겨울 실질적인 가격 하락 지표들이 늦어도 12월이면 확인될 것으로 판단되고, 실수요자 기준 적정 매수시점은 입주 사이클과 역전세난을 고려 수도권은 최소 ‘23년 10월 이후 하락 추이 확인 후, 서울은 ’24년 6월의 상당기간 이후가 적정하다고 판단된다. 투자자 매수 진입 시점은 ’25년 이후 진입이 적정할 것이다.
• 정부의 부동산 규제 완화 이후 부동산원 상반기 서울 실거래가 지수는 반등 중이다. 이는 1) 초급매 소진에 의한 거래가 상승, 2) 시중 금리 하락에 따른 투자 수요 증가에 기인한 것으로 판단된다. 민간 기준 지수도 8월을 기점으로 상승전환 하고 있다. 하지만 특례대출에 대한 중단, 시장 금리 상승 등으로 정책기반 상승 모멘텀은 종료되고 있다.
• 10월 수도권 매매매물은 서울 주요 지역의 신규 입주 전세 영향, 수도권 신도시 양도세 면제 매물들의 증가로 22년 고점을 넘어 지속 증가하고 있다. 최근 시장 분위기상 매매가격은 높은 수준에 형성되어 있으나, 거래량 감소 이후 매매매물 경쟁 강화로매매호가 하락이 시작될 전망이다.
• 임차권 설정 등기 신청현황은 9월 누적 서울 12,295건(YoY +353%), 경기 9,896건(YoY +337%)로 급증하였다. 가격 지표와 달리 역전세난의 현실을 여실히 증명하고 있다.
보고서링크 : https://www.iprovest.com/upload/research/report/idxnews/20231025/20231025_B2010_20060166_1055.pdf
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